在楼市“去库存”大环境下，佛山楼市库存的结构性问题渐渐浮出水面。解限后住宅市场快速去货，但商业去库存依旧任重道远。其中，商业公寓虽已逐渐转暖，但 难有突破；写字楼销售艰难，空置率居高不下；许多商场因资金不足或招商不力，目前尚在“襁褓”中未能面世。如何解救这批商业地产？日前国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》）或许提供了新出路——“允许将商业用房按规定改建为租赁住房”，即“商改租”。

“商改租”既可增加租赁住房的有效供应，还能盘活大量闲置的商业物业，看似商业地产的春天就要来了！然而无法忽视的问题是，当大量商业房都改成公寓出租，佛山租赁市场的承接力是否足够？是否令公寓供过于求？而“转售为租”对于佛山开发商来说是否又有足够吸引力？对此，记者邀请本地资深业界人士进行多方解读。

新政或对传统公寓市场造成冲击。佛山日报记者吴琦媛摄

哪类产品适合“商改租”？

库存压力大、改建难度小的写字楼或适合

在住宅需求高于商业需求的情况下，商用物业可用作住宅租赁的做法，无疑被部分开发商视为一条新的出路。有开发商便直言，“总比空在那里要好”。而供应过剩、库存压力大的写字楼被大部分业内视为目前适合走“商改租”路线的商用物业。“佛山的办公需求并没有想象中大，写字楼租金80元/㎡差不多到顶，空置 ，去库存可谓艰难。”资深地产界人士（某渠道公司市场总监）潘劲祥表示。

从实际改造成本看，写字楼的改建难度也小于商场。合富辉煌佛山公司市场部总监曹绍林便认为，写字楼功能的空间与公寓的居住格局有相似处，配建新的厕所、厨房等生活设施即可。“而商场改造难度大、成本高，主要是排污、管道设置等与住宅楼的差异性较大，也需要考虑配套及安全隐患。”佛山经纬地产研究部经理麦少荘补充道。

除此，也并不是 区域都适合“商改租”。据麦少荘分析，商业价值较高的城央地段，通过性质改变或将把较大的价值成本转嫁于用家，反而不利于物业出租。距离城央5~10的边缘区域则更适合“商改租”。“生活配套依靠城央辐射，解决居住所需的购物消费，无需项目额外配给； 而原本商业价值稍低的非热点区域，通过商改租缓解商业消化压力，还能以大量聚集的人流及衍生的消费需求反哺该 的商业价值。”

至于《意见》 中提到的“支持房地产开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务”，业内一致认为目前佛山住宅库存压力、销售压力不大，开发商将已建成住房改成出租用途的可能性较低。

开发商积极性有多大？

商改租回报期长，开发商是不得已而为之

根据《意见》，“商改租”后虽土地使用年限和容积率不变，但土地用途可调整为居住功能，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。这意味着租户的承租成本降低，租赁市场或将得到活跃。开发商也可调动积极性改变经营策略，加快去库存。

事实上，早在《意见》出台前，佛山已有开发商尝试将卖不动的写字楼、商场改成小户型商业公寓出售。“以佛山某个在售写字楼项目为例。该项目在报建、推广上仍是以写字楼的名义。只不过在每间写字楼入口处做了个沉池，等报建通过后再改成公寓。”潘劲祥介绍道。而在魁奇路某楼盘也出现将商场改建成公寓的案例。“《意见》 的出台只是令这种做法合法化。”

但也有业内人士提出异议：“商改租”更多是对城市居住功能的补充，在使用功能上仅限于出租而非出售，两者性质不同。“商用毕竟是卖了就能回笼资金，而租赁是一个很长期的过程，需要更长期的资金投入与运营成本，开发商不一定能接受。”龙斌解释道。佛山中原地产市场研究部副经理黄志兴亦承认，“商改租”对于传统以出售物业为主要经营策略的开发商来说，需要作出很大的改变，考验运营成本与精力，经营周期会比较长，很多时候也是万不得已而为之。“即便有税收优惠，对于项目的经营也有限，长远还需要融资支持举措落地。”

当然，这一政策对开发商也不是完全没有利润点。黄志兴便提出一种思路：开发商可能将整栋卖给租赁公司，再改成租赁性质出租。“毕竟租赁公司有品牌效应，有丰富的运营经验和一定的客户群体。”

新政鼓励合理房产 。佛山日报记者吴琦媛摄

商业公寓将迎春天？

供应增加或致租金下降、 降低

《意见》出台后，不少开发商认为商业地产将迎来春天，甚至有言论表示，公寓将站上 风口。但佛山业内的考虑则谨慎得多——商用物业改成住宅租赁，再加上政策鼓励个人出租房屋、允许合理改建后按间出租的隔断房，租赁供应大幅增加，佛山是否有足够的承租能力？

在合富房地产经济研究院院长龙斌看来，佛山现有租赁市场已较为饱和，住房供应较为充足，但吸纳人口却相对不足。但麦少荘认为，“供过于求”出现于人口密度低的外围区域，而人口密度高的 、 商圈的区域仍是“供不应求”，整体租赁市场呈明显地区分化。因此，“商改租”后市场承接力如何尚待考究。

“首先，短期还不一定会有大批量商改租公寓投放租赁市场。商改租只是从盘活存量的角度上提出的一种实施可能性，并确保其合法合规，但发展商和业主依然可视乎实际情况自行选择改或者不改，以及改成何种住宅建筑形式。”麦少荘首先道明前提。“但毫无疑问，大量商改租公寓投放租赁市场，将令商业公寓面临更大的竞争压力，加上水电及物业管理费标准也有差异，商业公寓的 预期将受到影响，甚至造成商业公寓的一二手交易价格下跌。”“目前佛山大部分商业公寓虽然出租率达到六七成，但 不高，只有5%左右。若公寓租金下跌， 更低，业主对 预期价值也会跟着降低。”潘劲祥亦道出同样的隐忧。记者在58同城、安居客等网站上看到，待租的公寓房源不少。

“当租赁产品增加、租金门槛降低，或许能进一步促进租赁市场的优胜劣汰，让市场更加规范。”龙斌表示。而潘劲祥提出，目前广州人口外流入佛山的趋势明显，“商改租”或将为广佛 引入更多居住人口，从而带动 经济发展。

如何促进市场“租售并举”？

要让房东、租客、开发商均有利可图

“商改租”愿景美好，但如何落地才是关键。业内对此认为，实施细则的落地需确保开发商、租赁双方利益，使流程更为通畅、可落地执行。“落地政策需因地制宜。 及开发商首先要做好市场调研，了解佛山租赁市场到底有多大，是否有足够的承租力。”龙斌分析道。

其次龙斌指出，此政策是从“租售并举”的角度来引导，租赁市场培育好了，销售市场也会比较理性。但目前租房与购房能享受到的福利配套还不对等。若后续配套政策能跟上，让租赁与购房享受相对同等的待遇，将促进租赁需求上升。至于开发商的积极性，业内们认为不光只靠税费优惠，还需融资支持作为开发商长期运营的“后盾”。“对租赁需求的把握加上融资的双重支持，让开发商转售为租有利可图，才能促进开发商‘商改租’的积极性。”

关于租赁市场的供求平衡上，曹绍林提出应有引导性的政策出台，规定什么类型的商用物业可以改，甚至定向锁定租赁需求。“比如鼓励酒店式公寓等长租性质的产品，或者将写字楼改成租赁用房后供企业员工居住。”

是否变相鼓励房产 ？

出租房产获得，属理性

《意见》提到鼓励个人出租房屋，落实出租房房屋的优惠政策，是否从买家角度间接鼓励房产 ？对此业内一致表示肯定。“都鼓励你做‘公’了，手里没有房，如何做‘公’？”潘劲祥反问道。

不过业内认为， 所鼓励的房产 并非“”，而是一种理性的 。“商品房本来就有居住与 的双重属性，鼓励 并无不妥，也是一种帮助去库存的手段。房东出租自己空置的房产，并从中获得长期的、稳定的，这便是理性 。 更多是短线的买卖行为。”龙斌分析道。

麦少荘则认为，去库存是今年的重要任务， 此举可认为是间接鼓励房产 以盘活存量，但也并不表示商业库存能立刻缓解。