日前，高明区三洲旧区改造工作前期投资人项目结束阶段评审，两家投资商进入第二阶段评审。这也是自2017年因未能与公资开发公司在资金投入和回报问题上达成统一意见，万科选择退出之后，该项目时隔一年对外的消息。高明区规划建设部门相关负责人则不愿对此过多分析：“曝光太多，会对项目土地整理的推展有影响。”

高明三洲旧区依然保留着以三洲圩为代表的连片老旧房屋。

占地2700亩

佛山占地面积旧改项目

根据的《高明中心城区三洲旧片区控制性详细规划》，三洲旧区改造项目，占地面积约为2700亩，其中不包含区域范围内约300亩新增建设用地以及已出让建设用地及安置房用地，仍有可出让各类建设用地面积约1350亩。三洲旧区改造项目的占地面积和可出让建设用地面积两项数据，均超过了此前公布的禅城区澜石片区，成为佛山占地面积的旧改项目。

作为佛山旧改项目“巨无霸”，三洲旧区位于荷城街道，地理位置与高明城区、西江新城仅有一河之隔，但多年以来，三洲旧区依然保留着以三洲圩为代表的连片老旧房屋，三洲老街成为许多高明人追忆的去处。

高明河南岸，是三洲旧区低矮的砖瓦房；北岸，则是西江新城林立的城市综合体。事实上，西江新城的总体规划最初也是在2008年由同济大学规划设计院中标，并于2009年完成初稿。2012年，西江新城划出9232亩“核心启动区”作为重点开发建设区域，并分两期推进。首期整体开发建设核心启动区(一期)位于西江新城中部，规划总用地面积2832亩，是新城未来经济发展的引擎。

与此同时，一河之隔的三洲旧区发生的变化几可忽略。2010年，高明区政府城街道发布三洲旧区改造规划控制范围，随后经过数次调整，面积一再扩大，三洲旧区改造项目经调整后总规划面积约3560亩。在政府发布的通告里，强调有涉及新建、改建、扩建和装修各类建(构)筑物等行为，拆迁时不予赔偿，同时各有关部门对该区域建筑、土地确权相关的审批手续亦已停办。因此，在此后的8年里，三洲旧区除了有数十万平方米的旧房屋进行拆除之外，大部分的旧房屋留存至今。

为何三洲旧区改造推进进度如此落后？有社会舆论认为，是政府资源向西江新城倾斜的缘故，更有负责三洲旧区改造的街道公资开发公司、高明区荷建市政投资建设有限公司未能筹措足够资金解决拆迁补偿、土地整理等问题的原因。

高明区规划建设部门相关负责人表示，目前的大环境对地方性债务进行控制，引入社会资金进行项目旧改是一个不错的手段。

停摆8年后重启  引来20亿元前期投资

根据高明区政府官网上发布的消息，对在高明区荷城街道三洲旧区改造工作前期投资人项目进行公开竞争，对旧城镇、旧厂房的征收等前期工作选定一个竞得人，计划总投资约20亿元人民币。经过阶段评审，北控城投控股集团有限公司和广州绿地房地产开发有限公司联合体、保利华南实业有限公司通过审查，进入二阶段评审程序。

值得一提的是，竞得人的主要工作是配合、参与实施单位开展土地整理及拆迁工作，以及提供与佛山市高明区人民政府对该片区定位一致的《高明区荷城街道三洲旧区改造项目详细开发方案》，经佛山市高明区荷城街道办事处审核并报佛山市高明区人民政府审批。

除此之外，更需要对旧改项目的产业导入(如建设空港新城可提供配套的产业类型、分布位置、占地面积等)、土地价值提升等提供专业建议。当完成规划调整及土地整理后，项目地块将进行公开出让。

是什么让投资商不惜投入20亿元亦要竞争一个项目的前期工作？高明区规划建设部门相关负责人解释，事实上投资商能从中获取一定的，但项目年平均率报价上限为7.00%。“成为竞得人进行该项目的土地整理，已经算得上是‘深度介入’了。而且相比政府部门而言，这些企业更擅长进行连片的土地整理，这在也是一个比较常见的现象。”

除了以外，若房地产开发商成功成为了竞得人，谋取“一二级联动”就是其主要目的。有佛山本地房地产业内人士解释称，“一级整理”指包括土地拆迁以及农用地征收等一系列操作，将土地整理成可以开发房地产的程度；“二级整理”则是对土地进行开发。

“一河之隔的西江新城的房价基本维持在1.1万元/㎡～1.2万元/㎡，因此从三洲旧区的区域要素来看，后续上升的空间很大。”该业内人士分析认为，“7个点的只是小钱，真正的大头在于后续能否将地块拿下进行开发。这就是所谓的‘一二级联动’。”

西江新城副中心？

村镇型用地向城区型用地转变

未来改造完成后三洲片区的定位，将与高明未来城市中心西江新城城市功能相配合。《佛山市高明区分区规划(2014-2020)》提出，要集约利用城市建设用地，实现城市土地开发由“粗放型”向“集约型”转变，使城市用地形态由“村镇型”向“城区型”转变。具体而言，则是以东西向的西江大道、高明大道，及南北向的荷富路、杨西大道作为城市发展主骨架，以西江新城为主中心，结合高明区各级公共中心的合理配置，形成“主城区-建制镇-农村(集镇/中心村)”三级服务网络，提升城市品质。

其中荷城老城中心、西江新城以居住和生活服务功能为主。三洲片区将打造成为组团级公共中心，与西江新城明湖公共中心一同成为“区级-片区级-镇级-组团级”四级公共服务中心体系。

“随着高明的发展，三洲区域的城市面貌已经有些格格不入。停摆这么多年，政府也是下了很大决心，到了一定要突破的程度。”高明区规划建设部门相关负责人透露，高明区三洲旧区改造工作前期投资人项目第二阶段评审将在下周举行。