新房有质量瑕疵，可以拒收楼么？近日，禅城法院发布《房屋买卖合同纠纷审判实务问答》(下简称《审判实务问答》)一书，该书总结了该院三年来审结的2000多件房屋买卖合同纠纷案件，并对社会关注的热点难点进行释法说理。

总结2000多件房屋买卖合同纠纷案件

随着佛山房地产市场的蓬勃发展，禅城区近年来涉及房屋产权纠纷的诉讼案件数量呈上升趋势。房屋买卖纠纷已成为房地产纠纷案件的主要类型，该类案件呈现出涉案标的金额较大、群体性特征显著、新类型案件不断涌现等特点。对此，禅城法院制作了《房屋买卖合同纠纷审判实务问答》一书。该书总结了2016年10月至2019年9月禅城法院审结的2000多件房屋买卖合同纠纷案件，案件标的总额接近6亿元，具有相当的代表性。

《审判实务问答》针对社会大众关注的房地产预售合同纠纷、开发商交楼、商品房销售广告宣传、商品房存在质量瑕疵能否拒收楼、房屋买卖中“阴阳合同”的效力等热点难点，整理了27个问题，以审判实务问答的形式进行释法说理。

由于政策调整导致房屋买卖合同不能履行 可解除合同

例如其中一个受关注的问题，目前包括佛山在内的许多城市实施了房地产调控政策，因限购、限贷等房地产调控政策，导致房屋买卖合同不能履行的问题也频频发生，该如何认定违约方及违约责任？

《审判实务问答》中明确，限购政策实施前订立的合同，由于政策调整导致买卖合同不能履行的，属于不可归责于买卖双方的事由，当事人请求解除合同的，一般应予支持。出卖人应将收取的购房款或定金返还买受人，如房屋已交付使用，买受人也应返还房屋。一方当事人要求对方承担违约责任或适用定金罚则的，一般不予支持；但如果合同本可按约定期限履行，仅因一方当事人的迟延履行导致合同受政策调整的影响而不能履行，守约方要求对方承担相关违约责任的，可予支持。

《审判实务问答》还明确，限购、限贷政策实施后订立的合同，不因违反限购、限贷政策而无效，但双方应当预见到国家调控政策对交易的影响，负有谨慎签约的注意义务，如故意隐瞒、虚构事实或有其他过错行为导致合同无法履行的，仍应承担相应的违约责任。

典型问题

1、商品房质量存在何种瑕疵时，买受人可以拒绝收楼？

答：只有在所购房屋质量存在严重瑕疵、足以影响合同目的时，买受人才可以拒绝收楼。未经竣工验收或竣工验收不合格的房屋不得交付使用，如开发商交付未经竣工验收或竣工验收不合格的房屋，买受人可拒绝收楼。如开发商交付的商品房存在裂缝、渗漏、门窗损坏等质量瑕疵，因其一般不会导致买受人不能实现合同目的，除非买受人能够证明所购房屋已达到“严重影响居住”的程度，否则不能以此为由拒绝收楼，但买受人收楼后仍可请求出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。

“房屋质量问题严重影响正常居住使用”主要是指涉及房屋主体结构或直接影响居住安全的，比如质量问题严重被鉴定为危房、经修缮之后仍无法居住。

2、为规避限购、限贷政策而借名买房的，实际购房人是否享有房屋的所有权？

答：当事人即便存在通过借名买房规避限购政策的行为，由于该行为没有违反法律法规的强制性规定，双方之间的借名合同关系应认定为有效。鉴于国家宏观调控政策对购房人资格的限制，实际购房人请求确权或请求名义购房人办理房屋过户登记的，不应支持。实际购房人基于借名合同关系请求对所购房屋行使占有、使用、等权利的，可予支持。