主题：降价成大势所趋 房产开发商以价换量步步惊心

降价成大势所趋 房产开发商以价换量步步惊心

持续了两年的宏观调控终于在2011年基本发挥了作用，上半年房价滞涨，下半年价格有所回落。

在“国八条”出台之后，所有调控要求范围内的城市均先后出台了相关细则，其中限购、确定年度房价控制目标这两项重量级的措施，均为北京最严厉。

此外，2011年底北京市在调整普通住宅标准的同时，也调整了存量房交易环节税费的计税标准，从而大幅提高存量房交易税费，房企的销售量下滑，销售回款完成不了，只能用下调定价“以价换量”。

营销策略

降不降不用问

降多少是学问

2011年过了小半年，“降还是不降”已经不是理智的问题了，“降多少”、“怎么降”是开发商研究的大事儿。

对于降价的方式，大家更是展开了研讨，有开发商认为，降价如果只降一点没有效果，反而会增加买家的观望情绪，不如一步到位。对于有老业主的楼盘，可以用更多促销活动来降价，新楼盘则可以从成本出发制定合理的价格，以满足刚性需求。

谁都知道老业主闹售楼处的案例，仅北京通州就有两个项目在一个月里被“闹”，刚买了没半年每平米就降了6000元，有的户型降了1万元，一百多万就“打水漂”了，难怪业主心里不平衡。

SOHO 中国董事长潘石屹2011年11月16日在微博中陈述了开发商降房价的三个原则：“1、一步降到位，万不可每次降一点，不断地降。2、要敲锣打鼓 地降，不要不好意思，不要怕老业主砸售楼处。有一楼盘悄悄降了20%别人都不知道，白降了。3、早降比晚降好，越晩降套得越牢。”

这是房地产业内人士苦笑的原因，当然也被所有同行接受，因为没有一个策划比这个更好。

开发转型

转战二三线城市调控紧追

2011年，房地产界常说的两个词就是“转战”和“转型”，由于一线城市限购政策的严厉，一些开发商不看好大城市，向二三线城市“转场”，也由于住宅产品的前景不乐观，不少开发商转型做商业地产。

一种是原来做住宅为主的开发商，转而开发新的产品商业地产；另外一种是原来在一线城市稳稳占领市场的企业，转而进军二三线城市。

例如，一直主营住宅产品的阳光100集团，已经加大商业地产的投入，2011年，阳光100住宅和商业地产的比例为7：3，希望未来这个比例可以各占一半。公司负责人还表示，企业坚持三线城市的开发，不会轻易到一线城市冒险。