主题：别人家业委会工作感想，值得看几遍~~

之前逛论坛，刚好看到一篇关于论业主，业委会，物管，开发商的文章

相信作者在业委会服务多时，也经历不少挫败和收获了欢笑

鉴于东海现在的特殊情况，或许各位看官看后会有多少感想

毕竟，隔岸观火的人无法体会身在其中的感觉

文章较长，我将在后面回帖中继续为大家奉上.

希望东海越走越好，大家和谐欢乐！

业委会作为业主大会的执行机构，就相当于一个小区内的“人大”或“议会”，她的职能与权限在“条例”第十五条有明确规定。在实际工作中，不论是业主还是业委会委员都容易把业委会简单地理解为是一个维权”机构，或“权力机构”，结果导致业委会常常成为小区“动乱”的焦点，这就违背了“条例”的基本精神。“条例”第一章，第一条明确规定本条例是“为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境”。规范物业管理活动靠什么？靠法律，靠合同，不能靠大家起哄，闹事，不交物业费。更重要的是，“条例”的精神是“公平”，维护业主和物业管理企业双方的合法权益，而不是任何一方。
实际生活中，一般中国人对公益不感兴趣，在小区积极公益的人首先是那些“维权人士”，这些人一旦当了业委会委员，便带领大家走上维权之路，实际就是跟物业和开发商斗。这些人一旦有私心，就很容易被收买，或把小区闹得不成样子，两败，甚至是多败俱伤。
就以美丽园为例。前“管委会”的指导思想就是“维权”，既不与物业签合同，也不关心业主公约，只要谁一说物业或开发商不好就来精神，闹得小区人心疲惫，物业、开发商心灰意冷。最后业主通过投不信任票把他们赶下了台。结果，业主与业主之间因为观点不同，伤了面子。还有的小区因为维权闹得整天打官司，日常生活受影响，房屋的价格也一落千丈。要么就是业委会滥用监督权力，对物业公司的日常管理工作指手画脚，瞎指挥，把物业公司当自己家保姆，如果再缺乏点修养，就根本不把物业公司的人当人。这些都背离了“条例”的精神，超出了业委会的职能与权限，结果是伤害了自己及大家，包括自己的邻居、物业公司及开发商的利益。不是共赢而是共输，是自毁。
所以，业委会主任的职能与权限必须严格限制在“条例”范围内，一旦超出必须尽快纠正，否则会给所有人的生活带来巨大的负面影响。而谁来管业委会这样的机制，在实际操作中还需要积累经验，目前我们正在实践。我认为对业委会主任的培训已经是当务之急。业委会委员不懂“议事规则”，不严格按“议事规则”办事就没有资格当业委会委员。这方面的监管如何落实也是问题。

----------------------（线下为本ID“做人积极点”的个人看法）

业委会的成员其实是可敬的，他们做的工作并不是为个人服务，相反，他们牺牲自己的时间，投入到小区工作中。

业委会成员应该当起沟通桥梁的作用，在业主与业主之间，业主与物管之间，业主物管和开发商之间，进行沟通协调。不应以个人意愿为大，并聆听各方的意见或建议，权衡各方利益。

业委会成员真是个要求高又没回报的烫屁股位子啊

业委会与物业、开发商的关系应当是什么？ 

如果把一个小区中的业委会比喻为“议会”，那么物业公司就相当于“政府”，“议会”跟“政府”不能天天对着干。业委会主要是按物业合同的约定配合并监督物业公司的工作。物业公司是大家请来的管家，人家也是人，首先要充分尊重物业公司的专业工作。决不能干预人家的日常管理。其次，要配合物业的工作，鼓励物业把工作干好。一定要疑人不用，用人不疑，千万别把人家象防贼一样整天盯着。物业干不好，可以提意见，用不着整天把炒人家挂在嘴上。换物业公司不是随便的事，必须区分是物业公司本身不好，还是某个员工不好。目前业主有绝对的权力炒物业，这是一个巨大的进步。下一步的问题是业主，特别是业委会能不能用好这个权力，能不能承担后果。眼下的问题是选出的业委会主任把小区搞乱了，大不了不干了，他不承担任何责任。简言之，业委会与物业公司的关系是在物业合同规定的范围内的民事关系，以及监督与被监督的关系。 

其实，开发商也是一个业主。它更象“土著居民”，在一块地上把房子建好。房子一卖出去，新来的业主就象“移民”，他们进来按自己的“规矩”习惯改造“土著居民”开发商。 

如果国家发展不是这么快，法律健全或执法严格，业主和开发商的冲突可能不会这么尖锐。的确有黑心的开发商，但大部分开发商是想把工作干好。我就说了，如果你是开发商，你愿意把楼建坏吗？质量问题是由多方面原因造成的，也不能简单地怪开发商。如果不是楼的质量本身有问题，影响你生存，就应采取理性、宽容的态度。我的经验是，要想建设好一个小区，大家过好日子，业委会、业主、物业、开发商必须以理性、理解、合作、宽容的态度共同建设。任何一方与另一方为敌的思想和做法对建设新生活都没有好处。要以负责任的精神对待对方，以理服人。 

我们上任以来，首先让业主明白，业委会是干什么的。业委会委员也是普通业主，业委会不是权力机构。我们无权指挥任何人，包括物业公司去做什么。

业委会主任该做的事情，除了必须限定在“条例”及物业合同的范围内，制度建设是当务之急，有太多的事要做。比如，在实际工作中如何增加业委会工作的透明度？如何有效地监督物业公司的工作？如何发动业主参与小区事务？我们在实践中最大的困惑是:业委会和物业公司都没有执法权，物业费没有任何理由就是不交，高档小区私搭乱建的也有，物业管不了，街道的城管又不好管，眼看着一个好小区就变成了一个大杂院！ 

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是挖坑把大伙埋了，还是挖好坑种了树，让大伙好乘凉？深感作为业委会成员是很不容易的。如没有大局观，没有具高度的眼光，没有为全体业主负责任的心，这样的位置，还是能者居之。

如何监督？我们的经验，一是“公示制度”的建立。什么事你首先要透明，尊重大家的知情权。比如，涉及公共利益，如小区的洗车服务，以前，物业公司的经理私下就办了。现在，我们首先公示，看是否有人反对，这是第一步。第二步，选两家以上的洗车公司，现场表演，然后竞价，最后，由业主不记名投票，并当场公布结果。合同签署后进行公布，服务费公开，收益由物业公司用于物业服务。这样就不会有人怀疑业委会或物业公司有“猫腻”。做公益，没有比诚信更重要的了！ 

业委会的所有会议都必须公开，业主可以旁听。 

业委会的会议记录，文件传阅都可以向业主公开。 

业委会要求物业公司记录所有业主的意见，定期向业委会报告。这样就能保证各方面的沟通、监督。而且，做到业主有问必答，让业主感到自己受到尊重并鼓励业主积极参与小区事务。 

业委会打开工作局面的窍门是什么？在新兴的高档小区，业委会开展工作的难度之一是谁也不认识谁。我们的经验是先跟大家交朋友，创造机会让大家认识。多搞活动。这些工作很多要有物业公司的理解和支持。组织各种文化活动，丰富大家的文化生活，拉近业主与业主，业主与物业之间的距离。 
要经常召集大家开会，向大家通报情况，倾听大家的意见。组织业主参观自己的产业，物业的设备部分，理解物业到底是干什么的。很多人错误的以为，物业公司就是雇几个保安，清洁，不知道物业管理是一门科学。通过参观可以在一定程度上纠正这种错误认识。 

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监督与聆听很重要。

感觉业委会好像在意见分歧的时候，应该只有“解释”权，而不是“反驳”权

还有业主或物管对业委会的看法

有的业委会工作热情很高，大事小事一把抓，但往往容易越权。

比如需要经过业主大会表决的事项却不按程序表决，越俎代疱代全体业主做了决定。其中最常见的就是辞退物业。按规定，辞退物业前要先召开业主大会，并进行公示，得到2/3业主同意后，才可以辞退。

比如有些事情是不属于物业公司职责范围内的，比如车辆划伤了、财物失窃了、车窗玻璃被打破等等（除非物业公司有失职行为，比如巡逻时间没有达到原定承诺的标准）。

比如业委会对物业的账目进行审计。由于许多物业公司属于包干制物业，签约时就明确财务独立于小区，所以业委会是无权审计的（除非物业合约上注明的是酬薪制）。

比如对物业进行评测，应该由社区和街道出面进行唱票和主持，而不是单由物业一方，或单由业委会一方来进行。

比如对小区公共收益基金的动用，按规定必须要通过2/3业主的同意，而不能在未知会的情况下随意动用，即便出发点是为小区办实事。

培训很有效果，大家学习好的经验，同时及时发现越权错误，不再闷头管理小区。

很好！

我想问有无业主微信群啊